B.V. en hypotheek: wat verandert er voor de DGA?

Als DGA leen je geld van een bank om een huis te kopen — maar de bank leent jou niet zomaar geld. Jouw inkomen is complexer dan dat van een werknemer in loondienst: het bestaat uit een DGA-salaris, mogelijk dividend, en een reserve in de B.V. die je niet zomaar kunt aanraken. Banken hanteren voor zelfstandigen en DGA's strengere en andere inkomensnormen dan voor werknemers. Het gevolg: meer documentatie, een langere doorlooptijd en in sommige gevallen een lager maximumhypotheekbedrag. Maar de hypotheek is wel degelijk haalbaar — als je weet hoe het systeem werkt.

Hoe banken naar DGA-inkomen kijken

Een werknemer in loondienst toont drie loonstroken en een werkgeversverklaring. De bank berekent het toetsinkomen en bepaalt de maximale hypotheek op basis van de financieringslastnormen die voortvloeien uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en de Gedragscode Hypothecaire Financiering.¹⁷ ¹⁸

Als DGA werkt dat anders. Je hebt twee inkomensstromen: het DGA-salaris (belast in box 1)¹⁶ en dividend (belast in box 2).³ Banken beoordelen die twee stromen op fundamenteel andere manieren.

DGA-salaris. Dit is je enige inkomen dat banken aanmerken als "stabiel en structureel". Het staat op loonstroken en in de loonaangifte, vergelijkbaar met een werknemer. Maar er is een complicatie: als DGA bepaal je zelf je salaris — de bank weet dat. Zij toetsen of het salaris marktconform is op grond van de gebruikelijkloonregeling (art. 12a Wet LB 1964).¹ Een DGA die zichzelf €30.000 uitkeert terwijl de B.V. €300.000 winst maakt, wordt door een goed onderbouwde bank niet op €30.000 getoetst — maar ook niet automatisch op de volledige winst.

Dividend. Veel banken tellen dividend slechts mee als de DGA het aantoonbaar structureel ontvangt. In de praktijk hanteren banken een gemiddelde over de afgelopen drie boekjaren. Is het dividend wisselvallig of incidenteel, dan laten sommige geldverstrekkers het geheel buiten beschouwing.²⁰

Winstreserves in de B.V. Geld dat in de B.V. zit, hoort bij de B.V. — niet bij jou privé. De bank kan dat vermogen niet zomaar als zekerheid of inkomen meenemen. Dit is een van de meest onderschatte valkuilen voor DGA's die voor het eerst een hypotheek aanvragen.

Vuistregel: Banken kijken primair naar je DGA-salaris van de afgelopen drie jaar, gecombineerd met aangetoond dividend. Zorg dat het DGA-salaris minimaal op het gewenste hypotheekinkomen is afgestemd — al twee tot drie jaar vóór je de hypotheek aanvraagt.

Welke documenten vraagt de bank?

De documentatieplicht voor een DGA-hypotheek is substantieel zwaarder dan voor een werknemer. De volgende stukken zijn doorgaans vereist:

Over de B.V.:

• Jaarrekeningen van de afgelopen drie boekjaren (accountantsverklaring of samengesteld door registeraccountant of AA)
• Actuele tussentijdse cijfers (maximaal drie tot zes maanden oud) als het laatste boekjaar meer dan zes maanden geleden is afgesloten
• Prognose lopend boekjaar (bij sommige banken vereist)
• Uittreksel KvK en statuten van de B.V.

Over uw inkomen:

• Loonstroken DGA (afgelopen twaalf maanden)
• Werkgeversverklaring van de B.V. (die jijzelf namens de B.V. tekent — en sommige banken accepteren dat alleen als er een mede-aandeelhouder of andere bestuurder medetekent)
• IB-aangiften van de afgelopen drie jaar (inclusief box 2-inkomen)
• Belastingaanslagen afgelopen drie jaar

Over de aanmerkelijkbelangpositie:

• Bewijs van aandelenbezit: aandeelhoudersregister of notariële akte²

Sommige banken verlangen aanvullend een accountantsverklaring over de continuïteit van de onderneming. Vraag dit tijdig op bij je accountant — dit kost doorgaans twee tot vier weken.

Hoe berekenen banken de maximale hypotheek?

De maximale hypotheek hangt af van het toetsinkomen — het inkomen waarop de financieringslasttabel wordt toegepast.¹⁷ Voor DGA's berekenen banken het toetsinkomen als volgt:

Meest gangbare methode: het gemiddelde van de fiscale winst van de B.V. vóór belasting (of het DGA-salaris + dividend) over de afgelopen drie jaar, met als maximum het inkomen van het meest recente jaar. Dit laatste maximum is een beschermingsmaatregel: als het inkomen daalt, telt de bank niet het vroegere hogere gemiddelde.

Stel: de B.V. behaalt in jaar 1 €120.000 winst, in jaar 2 €150.000 en in jaar 3 €130.000. Het driejaarsgemiddelde is €133.333. Maar als in jaar 3 het beschikbare inkomen voor de DGA (salaris + dividend) €100.000 bedraagt, dan wordt €100.000 als toetsinkomen gehanteerd — niet €133.333.

Numeriek voorbeeld — maximale hypotheek:

Bij een toetsinkomen van €106.000 en een hypotheekrente van 4,5% (30 jaar vast) is de maximale hypotheek op basis van de NHG-financieringslastnormen grofweg €450.000–€500.000, afhankelijk van de geldverstrekker en eventuele andere schulden.¹⁹

Let op: NHG. De Nationale Hypotheek Garantie geldt tot een koopsom van €470.000 (2026).²⁷ DGA's kunnen in aanmerking komen voor NHG, maar de inkomensbeoordeling is ook hier strenger dan voor werknemers. Het voordeel van NHG is een rentekorting van circa 0,5–0,7% — dat loont bij een gemiddeld geprijsd huis.

Vuistregel: Zorg dat het driejaarsgemiddelde van salaris + dividend overeenkomt met het toetsinkomen dat je hypotheek vereist. Spreek minimaal twee jaar voor de geplande aankoop met een adviseur om het DGA-salaris en dividendbeleid hierop aan te passen.

De timing-val: wanneer ben je "te jong" als DGA?

De meest voorkomende reden waarom DGA's worden afgewezen, is niet de hoogte van het inkomen — maar de lengte van de track record. Banken eisen doorgaans drie volledige boekjaren als DGA of zelfstandige. Wie net heeft omgezet van eenmanszaak naar B.V., start die teller opnieuw.¹⁸

Dit is een veelgemaakte misvatting: de omzetting naar een B.V. wordt door veel banken gezien als een nieuwe ondernemingsvorm. Ook als de activiteiten volledig identiek zijn aan de voorafgaande jaren als ZZP'er, tellen die jaren vaak niet mee — of slechts gedeeltelijk, bij geldverstrekkers die de situatie individueel beoordelen.

Wat je kunt doen:

1. Aanvragen uitstellen tot je drie boekjaren als DGA hebt afgesloten. Dit is de meest zekere route.
2. Een hypotheek aanvragen bij een geldverstrekker die maatwerk biedt. Niet alle banken hanteren een harde driejaargrens. Sommige geldverstrekkers accepteren twee jaar, of één jaar bij voldoende overtuigend bewijs van continuïteit (door de accountant onderbouwd).
3. Historische jaarstukken van de eenmanszaak meenemen. Een deel van de banken accepteert de combinatie van ZZP-jaren + B.V.-jaren als aaneengesloten track record, mits de activiteiten identiek zijn. Dit vereist aantoonbare continuïteit — dezelfde klanten, dezelfde werkzaamheden, dezelfde omzetomvang.

Zie ook onze uitleg over de eenmanszaak omzetten naar een B.V. voor de timing van de omzetting in relatie tot andere fiscale overwegingen.

Hypotheek via de B.V.: fiscale voordelen en risico's

Een DGA kan zijn woning ook via de B.V. financieren — de B.V. koopt de woning of verstrekt een lening aan de DGA privé. Dit opent fiscale mogelijkheden maar ook valkuilen.

B.V. verstrekt hypothecaire lening aan de DGA

Als de B.V. een hypothecaire lening verstrekt aan de DGA, kan de DGA de hypotheekrente aftrekken in box 1 als de lening is aangegaan voor de eigen woning (art. 3.114 en 3.120 Wet IB 2001).¹⁴ Vereiste: de lening moet annuïtair of lineair worden afgelost binnen maximaal dertig jaar — conform de eigenwoningschuldregels die ook voor bancaire hypotheken gelden.¹²

De rente die de DGA aan de B.V. betaalt, is bij de B.V. belastbare omzet — belast met vennootschapsbelasting.⁵ Tegelijk is die rente bij de DGA privé aftrekbaar als eigenwoningrente. Per saldo is er een belastingvoordeel als de VPB-druk (19%) lager is dan het marginale inkomstenbelastingtarief van de DGA in box 1 (49,5%).¹⁶ Dat verschil (circa 30,5 procentpunt) maakt de interne lening interessant.

Let op: zakelijke rente. De Belastingdienst eist dat de rente die de DGA aan zijn B.V. betaalt zakelijk is — vergelijkbaar met het markttarief bij een externe geldverstrekker.²⁴ Te lage rente wordt door de Belastingdienst gecorrigeerd als verkapt dividend; te hoge rente als informele kapitaalstorting. De rente moet marktconform worden vastgesteld en schriftelijk worden overeengekomen.

Wet excessief lenen. Pas op: wie als DGA in totaal meer dan €500.000 aan schulden bij de eigen B.V. heeft uitstaan (alle leningen bij elkaar opgeteld), wordt het meerdere in box 2 belast als fictief inkomen uit aanmerkelijk belang.²³ Een hypotheeklening via de B.V. telt mee in die €500.000-grens.

TBS-regeling: geen rol bij de hypotheek zelf

De terbeschikkingstellingsregeling (art. 3.92 Wet IB 2001) is van toepassing als een DGA vermogensbestanddelen ter beschikking stelt aan de eigen B.V.²² De eigen woning valt buiten de TBS — die wordt fiscaal behandeld via de eigenwoningregeling in box 1, niet via de TBS. Dit onderscheid is relevant als je de woning gedeeltelijk zakelijk wilt gebruiken: dan kan een deel van de woning tóch in het TBS-regime vallen, met alle administratieve consequenties van dien.

Vuistregel: Een interne hypotheeklening via de B.V. is fiscaal aantrekkelijk bij een substantiële hypotheeksom (boven €400.000) én als de B.V. voldoende liquide is. Maar het vereist een zakelijke leningsovereenkomst, marktconforme rente en bewaking van de €500.000-grens van de Wet excessief lenen.²³

De hypotheekrente in box 1 als DGA

De hypotheekrente op de eigen woning is aftrekbaar als de woning als hoofdverblijf dient en de schuld voldoet aan de aflosverplichting van minimaal annuïtair gedurende dertig jaar.¹² ¹⁴ Voor DGA's geldt hierbij geen bijzondere regeling — de eigenwoningregeling (art. 3.111 Wet IB 2001) en de aftrekbaarheid van rente (art. 3.120 Wet IB 2001) gelden ongeacht of je DGA bent of werknemer.¹³ ¹⁴

Wat wél een rol speelt: de maximale aftrekvoet. In 2026 is de hypotheekrente aftrekbaar tegen maximaal het basistarief van box 1. Voor hogere inkomens — wat voor DGA's met een fors salaris relevant is — wordt de aftrek daarmee gelimiteerd. De effectieve belastingbesparing per euro hypotheekrente daalt daardoor.¹⁶

Eigen woning bij de B.V.? Als de B.V. de woning bezit en de DGA erin woont, is er in de meeste gevallen sprake van een huurverhouding of gebruiksrecht. Het eigenwoningregime — met eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek — geldt dan niet voor de DGA. De B.V. bezit de woning op de balans, en de kosten (inclusief rente op de B.V.-lening) zijn voor de B.V. in beginsel aftrekbaar van de VPB-grondslag.⁵ Dit is een specialistische constructie die zelden efficiënt uitpakt door de cumulerende belastingdruk bij latere uitkering of vervreemding.

Praktisch stappenplan: hypotheek aanvragen als DGA

Wie als DGA een hypotheek wil aanvragen, doet er verstandig aan dit proces minimaal zes maanden van tevoren te starten.

Stap 1 — Inventariseer uw inkomenspositie. Tel op: DGA-salaris afgelopen drie jaar + dividend afgelopen drie jaar. Bereken het gemiddelde en het jaar 3-maximum. Is dat toetsinkomen voldoende voor de gewenste hypotheek?

Stap 2 — Stem DGA-salaris en dividend tijdig af. Als het toetsinkomen te laag is, is er ruimte om het DGA-salaris te verhogen — binnen de gebruikelijkloonnormen.¹ ¹¹ Houd rekening met de tijdsvertraging: een salarisverhoging in 2026 werkt pas mee in de driejaarsgemiddelden die een bank in 2028 beoordeelt.

Stap 3 — Zorg voor sluitende jaarrekeningen. Een bank accepteert geen ongecontroleerde cijfers van de DGA zelf. De jaarrekeningen moeten zijn opgesteld door een registeraccountant of AA-accountant. Plan dit tijdig in.⁹

Stap 4 — Kies de juiste hypotheekadviseur. Niet elke hypotheekadviseur heeft ervaring met DGA-aanvragen. Zoek een adviseur die de DGA-normen van de verschillende geldverstrekkers kent en weet bij welke bank maatwerk mogelijk is.

Stap 5 — Houd de Wet excessief lenen in de gaten. Als je overweegt de hypotheek via de B.V. te financieren of al andere leningen bij de B.V. hebt uitstaan, laat dan controleren of de €500.000-grens een probleem vormt.²³

Stap 6 — Vraag eventueel een borgstelling aan. Sommige banken vragen de B.V. of een derde partij als borg bij een DGA-hypotheek.²⁸ Een borgstelling door de B.V. betekent dat de B.V. aansprakelijk wordt gesteld als de DGA zijn hypotheekverplichtingen niet nakomt. Bespreek dit met je adviseur — een borgstelling heeft ook gevolgen voor de B.V.-balans.

Vergelijking: hypotheek als werknemer vs. als DGA

Het is precies die complexiteit die DGA's regelmatig verrassend verrast na de omzetting. Ze verwachten dat een hoger bruto-inkomen automatisch tot een hogere hypotheek leidt — maar bij een bank die het DGA-inkomen strenger toetst dan het werknemersinkomen, pakt de omzetting aanvankelijk ongunstig uit.

Lees ook onze uitleg over het DGA-salaris en de gebruikelijkloonregeling voor meer achtergrond over hoe het salaris wordt vastgesteld en welke invloed dat heeft op jouw belastingpositie.

Conclusie

Als DGA is een hypotheek aanvragen geen onmogelijke opgave — het is een kwestie van voorbereiding, timing en het kiezen van de juiste geldverstrekker. De kern van de uitdaging: banken toetsen DGA-inkomen strenger en anders dan werknemersinkomen, en zij verlangen een aantoonbare track record van minimaal twee tot drie jaar.

De voornaamste actiepunten:

• Stem het DGA-salaris tijdig af op het vereiste toetsinkomen — begin daar minstens drie jaar voor de geplande aankoop mee
• Keer dividend structureel uit als je het als inkomenscomponent wilt laten meetellen
• Zorg voor sluitende jaarrekeningen opgesteld door een gekwalificeerde accountant
• Overweeg een interne hypotheek via de B.V. alleen als de fiscale voordelen opwegen én de Wet excessief lenen geen probleem is

Wil je weten wat jouw maximale hypotheek is als DGA, hoe je DGA-salaris en dividendbeleid het beste op een hypotheekaanvraag kunt afstemmen, of je een interne lening via de B.V. kunt overwegen? Plan een gratis adviesgesprek met Adal of Hussain. We kijken naar jouw specifieke situatie: jaarrekeningen, gebruikelijk loon en de meest gunstige route naar jouw hypotheek.