Vastgoed is voor veel vermogende particulieren het grootste onderdeel van hun box 3-grondslag. Met een forfaitair rendement van 5,88% op "overige bezittingen" — de categorie waarin verhuurde panden vallen — en een belastingtarief van 36% betaal je in 2025 al snel ruim 2% van de WOZ-waarde per jaar aan belasting, ongeacht wat het pand werkelijk oplevert.⁴ De logische vraag die dan opkomt: betaal je minder als je dat pand onderbrengt in een B.V.?
Het antwoord is: soms ja, maar altijd met een forse instapdrempel. De overdrachtsbelasting bij inbreng, de terbeschikkingstellingsregeling en de uiteindelijke dividendheffing maken de berekening complexer dan de meeste online vergelijkingen laten zien. Dit artikel rekent het volledig door.
Hoe wordt vastgoed in box 3 belast?
Privévastgoed dat niet de eigen woning is — verhuurde panden, vakantiewoningen, bedrijfspanden in privébezit — valt in box 3.¹ De grondslag is de WOZ-waarde van het pand op 1 januari van het belastingjaar.¹⁸ ¹⁹ Schulden die samenhangen met het pand (hypotheek) zijn aftrekbaar boven de drempel van €3.400 per persoon.¹
Voor 2025 geldt het tijdelijke forfaitaire stelsel van de Overbruggingswet box 3:⁴
| Vermogenscategorie | Forfaitair rendement 2025 |
|---|---|
| Banktegoeden | ~1,44% (definitief na afloop 2025) |
| Overige bezittingen (incl. vastgoed) | 5,88% |
| Schulden | 2,46% |
Over het forfaitaire rendement betaal je 36% belasting.³ De effectieve belastingdruk op de WOZ-waarde van een verhuurd pand (na aftrek van de bijbehorende hypotheekschuld) bedraagt daarmee:
5,88% × 36% = circa 2,12% van de netto WOZ-waarde per jaar.
Bij een pand met een WOZ-waarde van €500.000 en een hypotheek van €200.000 (netto rendementsgrondslag: €300.000) betaal je jaarlijks circa €6.350 aan box 3-belasting — ongeacht de werkelijke huurinkomsten.
Huurinkomsten zelf zijn in box 3 niet afzonderlijk belast: het systeem is forfaitair. Of het pand €15.000 of €25.000 per jaar aan huur opbrengt maakt voor de box 3-heffing geen verschil.
Vuistregel: In box 3 betaal je over de WOZ-waarde minus schulden effectief circa 2,12% per jaar. Hoe hoger het bruto huurrendement, hoe relatief gunstiger box 3 is — want de forfaitaire heffing is vlak, terwijl de werkelijke huuropbrengst stijgt.
Hoe wordt vastgoed in een B.V. belast?
Breng je een pand in een B.V. in, dan zijn de huurinkomsten belastbare winst voor de vennootschapsbelasting (Vpb).¹² De B.V. betaalt:
- 19% Vpb over de eerste €200.000 winst
- 25,8% Vpb over het meerdere⁵
Na Vpb-heffing kan de netto winst worden uitgekeerd als dividend. Jij ontvangt dat dividend in box 2 (mits jij ≥5% aanhoudt — het aanmerkelijk belang⁶). Over dividenduitkeringen betaal je:
- 24,5% box 2 over de eerste €67.000 dividend per jaar
- 31% box 2 over het meerdere⁷
De dividendbelasting van 15% die de B.V. inhoudt bij uitkering¹⁴ is verrekenbaar in je aangifte.
Waardestijging van het pand wordt in de B.V. ook belast — als de B.V. het pand verkoopt, betaalt zij Vpb over de verkoopwinst. In box 3 is waardestijging (nog) onbelast; pas bij het toekomstige stelsel op basis van werkelijk rendement zal dat veranderen.²⁰
Gecombineerde belastingdruk op uitgedeeld dividend
Bij volledige winstafdracht als dividend (winst €100):
- Vpb 19%: €19 → netto in B.V.: €81
- Dividendbelasting 15% (verrekenbaar): €12,15
- Box 2 24,5%: €81 × 24,5% = €19,85
- Netto ontvangen: €81 − €19,85 = €61,15
- Totale druk: ~38,85% op de winst vóór Vpb
Dit is de gelaagde druk bij volledige uitkering. Laat je winst in de B.V. zitten — voor herinvestering of als vermogensopbouw — dan betaal je alleen Vpb en geen box 2-belasting.
Vuistregel: De gecombineerde Vpb + box 2-druk bij uitkering ligt tussen ~38,4% (lage Vpb-schijf) en ~44,1% (hoge schijf). Dat is hoger dan de box 3-forfaitheffing, maar dan vergelijk je appels met peren: in box 3 betaal je ongeacht het werkelijke rendement, in de B.V. alleen over wat het pand werkelijk oplevert.
Rekenvoorbeeld: pand van €500.000 in box 3 versus B.V.
Stel: je hebt een verhuurde woning met een WOZ-waarde van €500.000, een resterende hypotheek van €200.000 (rente 3,5%, annuïtair) en een bruto huurrendement van 5% → €25.000 huur per jaar. Kosten (onderhoud, verzekering, leegstand): €5.000. Netto huurinkomsten: €20.000.
Scenario A — Box 3 (privébezit)
| Post | Bedrag |
|---|---|
| WOZ-waarde | €500.000 |
| Hypotheekschuld (boven drempel) | −€200.000 |
| Netto rendementsgrondslag | €300.000 |
| Forfaitair rendement (5,88%) | €17.640 |
| Box 3-belasting (36%) | €6.350 |
| Werkelijke netto huur na belasting | €20.000 − €6.350 = €13.650 |
Bijkomend: hypotheekrente is in box 3 niet aftrekbaar (rente op schulden verlaagt alleen de rendementsgrondslag via de schulddrempel, maar levert geen directe renteaftrek op).¹
Scenario B — Pand in B.V.
De B.V. bezit het pand en ontvangt de huur.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Bruto huurinkomsten | €25.000 |
| Kosten (onderhoud, verzekering) | −€5.000 |
| Hypotheekrente (3,5% × €200.000) | −€7.000 |
| Belastbare winst B.V. | €13.000 |
| Vpb 19% | −€2.470 |
| Netto winst na Vpb | €10.530 |
| Dividendbelasting 15% (voorheffing) | −€1.580 |
| Box 2-heffing 24,5% over €10.530 | −€2.580 |
| Netto ontvangen als DGA | €7.950 |
In dit voorbeeld levert box 3 netto €13.650 op en de B.V. (bij volledige uitkering) €7.950. Box 3 is hier beter — maar dat heeft een reden: de hypotheekrente is in de B.V. wél aftrekbaar van de winst, maar de belastingdruk op de resterende winst is hoger door de gelaagde heffing.
De sleutel zit in de leverage-structuur: een pand zonder of met lage schuld in box 3 geeft een hogere rendementsgrondslag en dus hogere forfaitaire heffing. Zodra de netto WOZ-grondslag groot is ten opzichte van de werkelijke huurstroom, wordt box 3 relatief duurder.
Verhoog in dit voorbeeld het huurrendement naar 8% (€40.000 bruto huur, €35.000 netto na kosten):
- Box 3: belasting nog steeds €6.350 (forfait onveranderd) → netto €28.650
- B.V.: belastbare winst €28.000 → Vpb €5.320 → netto na Vpb/box 2 bij uitkering: €17.200
Nu is box 3 duidelijk voordeliger bij hoge huurrendementen.
Vuistregel: Bij een bruto huurrendement onder ~3,5% van de WOZ-waarde is een B.V. fiscaal interessanter dan box 3 (de werkelijke opbrengst is dan lager dan het forfait). Boven de ~5% is box 3 in de regel goedkoper. Het omslagpunt verschilt per situatie en hangt sterk af van de financieringsstructuur.
De overdrachtsbelasting: de grootste drempel
Wie een pand vanuit privé inbrengt in een B.V., wordt geconfronteerd met overdrachtsbelasting. De overdracht van onroerend goed aan een B.V. is een belastbaar feit voor de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970.⁸
Voor niet-woningen (bedrijfspanden, winkels, kantoren) geldt in 2025 een tarief van 10,4% van de werkelijke waarde.⁹ Voor woningen geldt 2% (of 0% voor de eigen woning bij starters, maar die valt sowieso niet in box 3).
Bij een pand van €500.000 is dat dus al snel €52.000 (niet-woning) of €10.000 (woning) aan overdrachtsbelasting. Dit bedrag moet direct worden betaald en is in beginsel niet terugverdienbaar tenzij het fiscale voordeel van de B.V.-structuur substantieel en langdurig is.
Vrijstelling bij geruisloze inbreng?
Ondernemers die een pand als onderdeel van hun onderneming inbrengen via de geruisloze inbreng (art. 3.65 Wet IB 2001¹¹) kunnen in aanmerking komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting op grond van art. 15 lid 1 onderdeel e van de Wet BvR.¹⁰ De vrijstelling is echter gebonden aan strikte voorwaarden: het pand moet tot het ondernemingsvermogen behoren (niet tot het privévermogen) en de inbreng moet daadwerkelijk plaatsvinden in het kader van de omzetting van een onderneming.
Puur beleggingsvastgoed in privébezit — het scenario waar dit artikel over gaat — valt hier doorgaans niet onder. De vrijstelling is bedoeld voor de ondernemer die zijn actieve onderneming inbrengt, niet voor de particuliere vastgoedbelegger die zijn pand wil overdragen.
Vuistregel: Reken de overdrachtsbelasting altijd mee in de terugverdientijd. Bij een woning van €400.000 betaal je €8.000 overdrachtsbelasting. Als het fiscale voordeel van de B.V. €1.000 per jaar bedraagt, duurt het acht jaar voordat je quitte staat — exclusief notariskosten en administratiekosten van de B.V.
De terbeschikkingstellingsregeling: pand in privé, B.V. als huurder
Er is een derde route die veel beleggers over het hoofd zien: het pand in privé houden en verhuren aan de eigen B.V.. In dat geval valt de huur die je ontvangt van je B.V. niet in box 3 maar in box 1 — onder de zogenoemde terbeschikkingstellingsregeling (TBS, art. 3.92 Wet IB 2001¹³).
Onder de TBS worden huurinkomsten belast als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1, tegen het progressieve belastingtarief (tot 49,5% in 2025). Dat is in de meeste gevallen ongunstiger dan box 3.
De TBS-regeling is van toepassing zodra je een vermogensbestanddeel (pand, maar ook een lening) ter beschikking stelt aan een vennootschap waarin jij of een verbonden persoon een aanmerkelijk belang heeft.¹³ De Belastingdienst stelt strenge eisen aan de huurprijs: die moet "at arm's length" zijn — vergelijkbaar met wat een onafhankelijke derde zou betalen.
Gevolg: De TBS-route maakt de combinatie "pand in privé + B.V. als huurder" fiscaal onaantrekkelijk voor de meeste particulieren. Wil je de voordelen van een B.V.-structuur bij vastgoed, dan moet het pand ook daadwerkelijk in de B.V. zitten.
Wanneer loont een B.V. voor vastgoed wél?
Ondanks de instapdrempel zijn er scenario's waarin een B.V.-structuur voor vastgoed fiscaal aantrekkelijker is:
1. Laag huurrendement, hoge WOZ-waarde. Bij leegstaand of onderbenutte panden — een kantoorpand dat deels leeg staat, een pand in verbouwing — is het werkelijke rendement (bijna) nul, maar betaal je in box 3 toch het volledige forfait van 5,88% × WOZ-waarde × 36%. In een B.V. is de belastingdruk gerelateerd aan de werkelijke winst: geen winst, geen Vpb.
2. Herinvestering van huurinkomsten. Een B.V. die huurinkomsten reinvesteert in nieuwe panden of andere beleggingen betaalt slechts 19–25,8% Vpb en geen box 2-heffing zolang er niet wordt uitgekeerd. Dit geeft een significant sneeuwbaleffect ten opzichte van box 3, waar de belasting jaarlijks wordt geheven over het totale vermogen.
3. Meerdere panden en schaalgrootte. Bij een portefeuille van vijf panden of meer wordt de administratieve overhead van een B.V. proportioneel kleiner. Bovendien opent een B.V. de weg naar een holdingstructuur waarbij panden in afzonderlijke werk-BV's worden aangehouden — bescherming bij aansprakelijkheid en fiscale optimalisatie via een fiscale eenheid Vpb (art. 15 Wet VPB 1969¹⁶).
4. Anticiperen op het nieuwe box 3-stelsel. Het toekomstige stelsel op basis van werkelijk rendement maakt huurinkomsten en waardestijging ook in box 3 belastbaar — waarna het verschil met een B.V. verder verkleint. Vastgoedbeleggers die nu al in een B.V. zitten, hoeven geen transitie meer door te maken.²⁰
Conclusie: rekenwerk gaat vóór vuistregels
De vraag "pand in box 3 of B.V." kent geen universeel antwoord. De uitkomst hangt af van:
- De WOZ-waarde en de hoogte van de resterende financiering
- Het werkelijke bruto huurrendement
- Of winst wordt uitgekeerd of herinvesteerd
- De overdrachtsbelasting bij inbreng en de terugverdientijd
- De verwachte waardeontwikkeling van het pand
- De toekomstige ontwikkeling van het box 3-stelsel
Wat wél duidelijk is: box 3 beloont hoge huurrendementen en bestraft lage. Een B.V. beloont herinvestering en beperkt de belastingdruk op werkelijk lage rendementen — maar de instapkosten zijn aanzienlijk.
Voor wie nu al een eenmanszaak naar B.V. overweegt en tegelijk vastgoed heeft, is het cruciaal om vastgoed en onderneming apart te beoordelen: niet elk pand hoeft mee in de B.V., en de timing van overdracht (in relatie tot WOZ-peildata en belastingjaar) kan duizenden euro's schelen.
Wil je een concrete berekening voor jouw pand of portefeuille? Vraag een gratis adviesgesprek aan bij Adal of Hussain. We zetten alle scenario's naast elkaar — inclusief overdrachtsbelasting, terugverdientijd en anticipatie op het nieuwe box 3-stelsel — en geven een advies op maat.